加拿大抵押贷款和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）近日发布了一份地产分析报告，分析了2010年到2016年加拿大主要城市的房市发展状况及问题。报告指出，6年间温哥华、多伦多房价大幅上涨，主要受到经济基本面因素的 带动，但两地仍存在供应不足的问题，各级政府需要鼓励开发商开发更多单位以满足人口增长需要。此外，另一份关于非居民买家的报告显示，温哥华和多伦多的外国买家也呈增长趋势，贷款比例增加，很多豪宅买家都是25岁以下的学生。

收入增长影响房价  大温房价6年上涨48%

CMHC在《加国大城市房价增长分析报告》（Examining Escalating House Prices in Large Canadian Metropolitan Centres）中指出，2010年到2016年间，加拿大大城市房价增幅有所不同。温哥华和多伦多房价持续增长，温哥华房价上涨48%，多伦多房价增长40%，蒙特利尔房价增长适中，依赖原油的城市卡尔加里和埃德蒙顿房价增长轻微。

房价增长主要还是受到经济基本因素的影响，包括更高的可支配收入、人口增加以及低利率等，这些因素占增长动因的75％。

报告的作者、CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth表示，地区收入是影响房价增长的一个重要因素。2010至2016年间，温哥华的可支配收入增长了36.2%，多伦多也增加了19.2%。

另外ab Iorwerth还表示，富裕的城市也更容易吸引移民，从而提高居民对于房屋的需求。在6年中，卑诗省共新增永久移民20万3365人，安省则增加54万6620人。这两个城市的移民增长是全国所有省份中最高的，并占据了全国总移民数量的60%。

外国买家刺激本地人花更多钱买房 政府需优先解决供给问题

报告还发现，海外投资者对房价的增长也有影响，但是远小于基本面因素。加拿大统计局之前发布的数据显示，温哥华4.9%的物业由非居民拥有，多伦多的比例为3.4%。CMHC指出，官方数据显示的非居民业主数量很低，但是外国买家投资市场的观念会让国内买家为购买房屋投入更多的钱。

CMHC对新购房者的调查发现，很多人认为市场上的外国投资者很多，因此愿意出更高价。ab Iorwerth指出，关于外国投资者的认识正在提高房价，抢offer现象更加普遍。调查显示，过去12个月，大温地区53%想要购买公寓的买家参与了价格战，46%的买家实际支付的钱要比他们设想的多。

另外，限制新住宅建设的政策也影响了房屋价格，尤其是新的独立屋。在温哥华和多伦多，价格增长都主要是受到独立屋的驱动，而独立屋的供应短缺最严重。受到人口增加、土地价格增长的影响，开发商们更倾向于开发更昂贵和更密集化的住宅，比如公寓。报告显示，公寓的需求响应速度比独立屋要快得多。

公寓的投资者需求也大量增加，虽然这导致出租房数量增加，但是租金却比专门出租公寓贵很多。加拿大租房公寓协会主席John Dickie也呼吁政府重新审视税收制度，支持业主出租房屋，此外政府还应重视为不能负担房价的人建造专门出租住房的必要性。他指出，受到地理和政府限制，新开发项目有限，而且政府审批缓慢，尤其是在多伦多和温哥华。

说到底，还是供求关系的问题。报告指出，温哥华和多伦多的供给明显较弱，两地未能创造足够的居住空间来满足新居民和投资者的需求。ab Iorwerth表示，供给是个问题，政府需要在这方面做更多工作，各级政府需要共同合作解决可负担性问题。CMHC发言人Charles Sauriol强调，可以通过税收制度鼓励开发商开发土地，政府还需要加快高密度住房的建设。增加供给的措施比限制需求的更重要。

非居民买家影响本地房市 贷款比例增加 青睐购置高价物业

此外，CMHC的另一项数据显示，过去两年生活在加拿大的外国人贷款比例增加，尤其是在温哥华和多伦多，很多都是受海外父母资助购房的年轻买家。

根据加拿大5大银行的数据，2016年温哥华由非永久居民拥有的贷款比例为3.9%，2014年则只有3.3%。多伦多由非永久居民持有的贷款比例从2014年的2%上升到2015年的2.1%，又上升到2016年的2.7%。而在蒙特利尔和卡尔加里，2016年非永久居民的新贷款所占比例则分别为1.9%和2.4%。

报告指出，非永久居民包括外国工人、学生、难民以及其他合法居住在加拿大的非加拿大人。尽管总体来看非居民所持有的贷款比例很小，但是他们对加拿大房市带来了一定程度的影响。

近年来，加拿大非居民的增长速度非常快，2015年加拿大共有76万非居民，和2003年相比增长了93%。而在同一时段内，加拿大总人口的增长率仅有13%。

而且，18-44岁年龄组中非永久居民的贷款比例更大。2016年温哥华的这个比例是4.7%，而在多伦多则为3.4%，明显高于非永久居民总体所占的比例。

另外，CMHC表示，2016年在温哥华和多伦多这两大热门购房城市，有10%的贷款人都是25岁以下的非永久居民。这表明一些年轻的非居民受到父母资助购房。在温哥华，很多豪宅的买家职业都是学生，让学者和政策制定者怀疑是否他们的外国父母通过这种形式买房逃避缴税。

西蒙菲莎大学城市项目主管Andy Yan表示，加拿大貌似拥有世界上最贵的“宿舍”，而且需要贷款支持。在2015年的研究中Andy Yan发现，温西三个小区在6个月的时间里出售了172栋房子，有8栋房产登记在“学生”名下，而房屋的平均价值为$3,200,000。

统计资料显示，2006年加拿大有181,176名国际学生，但是到2015年，这个数字上升到353,355人，十年期间几乎翻了一倍。这期间所增加的留学生中，安省占了一半，而多伦多的留学生则增加了146%。

报告还指出，非永久居民买家普遍更喜欢昂贵物业，在多伦多他们购买的独立屋平均价值为$1,090,000，而在温哥华则为$1,650,000。而这两个城市本地居民购房的平均价格则为$902,000和$1,420,000。