根据加拿大税局的最新报税指引，如果有业主于去年卖屋，在本年报税时，税局将会要求业主提供卖屋资料，及要在报税表的“在2016年的资本利得（或损失）”如实申报。否则，有可能成为税局的调查目标。最近就有一宗案例，业主因没有清楚申报卖屋的得失，而且以“主要住所”为由而没有申报，结果被税局发现，需要重新评估。如果证实当事人未有诚实报税，税局将会追讨欠税、利息及罚款。

根据现行的新税务条例中，如果业主于去年出售物业，如果物业属于“主要居所”（principal residence）的话，出售所赚得收益虽可获豁免全部或部分税项，但报税人必须向税局提交资料，如收购日期、收益处理，以及所出售房屋或单位的地址。

税局这项新条例于2016年10月开始实施，标志着税局改变了长久以来的一些政策。过往，纳税人是毋须向税局填报“主要居所”的资料，及就算将“主要居所”出售，所得利益亦是全部免税的。但税局担忧这个漏洞及关注到其他事项，因而制订这项新的报税条例，有效地追踪及审查买卖楼房频密，且报称“主要居所”业主的申报是否属实。

业主未申报遭调查

在新例下，现在让税局更易监控，最近发生的一宗个案，一名居住在多伦多的纳税人，在他的2010年报税表上，并没有申报当年出售了他位于央街一个560平方呎的一睡房的单位。该名纳税人以该单位是他的“主要居所”为理由，认为不应该征税。

但经税局调查后，不认同该名纳税人的讲法，并作出重新评估，最后裁定该名纳税人已出售的单位是应作为纳税所得。税局所持的理由是，在2010年，当事人从未在该柏文大厦单位居住过，亦没有通常居住在该单位，及在任何时候该名纳税人都不是该单位的主要居住人。

根据所得税法，一间住宅成为“主要居所”的定义，其中的关键是，纳税人、配偶或孩子，必须在一年通常都会住在该楼宇。正如法官的总结，考虑的关键是这是否纳税人的主要居所。

出售非主要居所应该交多少税？

曾任加拿大税局刑事调查员的注册会计师陈荫庭表示，税局于去年10月实施的新例，主要是针对及防止有人以“主要居所”来避过出售物业后所得来的利润要缴交巨额税款。如果是非主要居所的楼房出售、出租、或用作投资所赚到的资本收益，抽税可高达50%。

陈荫庭表示，如果纳税人于去年将“主要居所”卖掉的话，根据去年推出的新税例，是应该在今年的报税表中如实填报，包括成交日期及金额等。物业升值赚得的部分，不论多少钱，都仍是免税的，所以绝对没有任何影响。

一直以来，税局都没有立例规定纳税人在出售主要居所的所得或损失必须向税局申报。可能是税局发现愈来愈多纳税人借“主要居所”来瞒税，于是在去年实施这项税务新守则，以便更有效地追查。

他又表示，纳税人在填报已将“主要居所”出售时，还要回答税局的连串问题，如“主要居所”的地址、提供车牌、安省保健卡、水电煤气费单等，以便税局核实是否与“主要居所”的地址相符。另外，报税人亦要向税局提供家庭医生的地址，以便税局求证等。如税局发现有任何疑问的话，会向报税人展开调查。如果不能出具证明，税局可能会认为当事人说假话，或不诚实报税，后果可大可小。

陈荫庭指出，如果纳税人是将“主要居所”的部分房间或地方分租出去，而自己、配偶或孩子仍然住在“主要居所”的话，就算将这“主要居所”出售，亦可免除利得税。但若是出售或出租完整的一间屋或单位，则出售或租金的资本收益，如果是有赚的话，是要缴交50%的利得税。他呼吁大家应该如实报税，不要因小失大，惹来不必要麻烦。