最近发现很多朋友常常把传统型商业租赁Leasing和商业Strata混为一谈。 其实这两个是商业物业存在的两种形式。

首先谈一下传统型商业租赁Leasing。通常，当开发商完成了建房，他们可以卖给其他投资商来赚取短期利润，或是自行管理出租以获取一个可持续的长期收入。但无论是开发商还是投资商都是以Leasing的方式把物业出租出去而获取利润。

同时越来越多的商业物业开始以Strata的形式出现，不管是新建的物业还是已存在的物业都可以转换成这种形式。这种形式越来越流行的主要原因是，第一，它能让开发商有更多的灵活性，让商业物业能化整为零，按独立的单元分别出售。第二，这种形式还特别有利于资金较少的投资者。

在温哥华，寸土寸金之地，如今有些商业大厦所出售的商业单元面积有越来越小的趋势， 有的只有300平方英尺左右，这和从前的商业单元面积相比，有了很大变化，从前的单元面积通常较大，所以也造成了价格较高，致使很多人的认识中，一直认为投资商业物业是遥不可及的。实际上，如今小面积的商业物业，给寻求零售铺面或独立的街店商场的承租人提供了可负担的更多选择。

如果能得到目前所有的承租人的书面同意，现有建筑物才可以转换为Strata的形式。在签订租赁合同时，业主要注意保护自己，可以在标准商业/零售租赁合同上包含一项条款：承租人需要在一定的时间内（例如：7-14天）完成转换为Strata 单元，同样，承租人也需要保护自己，检查合同里是否赋予承租人优先购买物业的权利。

当我们面对以Strata形式存在的商业物业时，就需要对传统的租赁理念有一个清晰的理解，比如，如果年终总租金出现多退少补的调整需要时，我们有必要根据有效合同，来理清查明这些费用调整的具体项目。同时，我们还必须将租赁问题与Strata 相关法律规定联系起来。 作为以Strata的形式出现，每一个单元都拥有自己独立的法律Title， 所以其水费和土地税等将按照独立的单元另行评估。此外，安全和公共区域维护费也将另行征收。

而征收的数额不是以物业的大小来计算，而是按相对的物业地契上权利unit entitlement 去分摊公共区域维护的费用。此外以Strata的形式存在商业物业还需要按照法律规定拥有一个应急储备金。对于商业物业投资者来说，这个储备金也是一个在购买前需要考虑的因素：如果应急储备金很低，就意味着任何物业的大型工程修理都会由各单元业主们分摊。但即便工程修理费用是按相对应的物业地契上权利划分去分摊。有时候，分摊的数目会比较巨大，譬如超过100,000，这就会让业主们的投资费用超出之前的预算很多，从而影响投资的预定收益。如果应急储备金低于法律规定的数额，在接下来的几年里，也会以每月的物业管理费的形式收取。

注意，以Strata的形式租赁时，业主除需要提交包含规定租客履行义务的租赁合同以外，还有义务将Strata 的Bylaw 物业附列和规则交予租客。换句话说，Bylaw应该成为租赁期约的一部分。卑诗省的《物业法》Strata Property Act包含着附列细则可应用于Strata形式的商业物业。

如果外部广告标牌是承租合同一部分，在Strata 的概念中，建筑的外观是共同财产，由业主Strata Corporation所拥有的。记住，它不属于任何物业单位的一部分，因此，在建筑物尚未兴建及改建成Strata 之前，必须起草和注册登记其独家使用——建议储存一张确定性的标牌计划图纸，显示此标牌的位置。无论是业主或租客，都需要接受Strata Corporation 给予此标牌的权限。