一，从几个UNIT开始投资最佳？

选择投资Duplex还是Triplex或者是Fourplex以上的Multi-units主要以买家的经济实力或物业管理能力而定, 其实一开始4-5个单元的物业, 实际风险较2-3个单元的物业风险小. 这主要是因为空置率来看的. 因为租客一般不会在同一时间搬走, 而Duplex里面如果租客一旦搬走, 就没有收入了. 在不同地点, 各类Multi-unit的价格是不一样的. 比如, 西区湖滨Brownsline/Horner的一处Fourplex差不多是40-55万左右, 这主要依年净收入来决定的. 投资一个Multi-units如同购买一个现成生意, 个人的管理能力和投资资本将起主要作用. 对哪些从来没有和租客打过交道人, 笔者建议最好从小开始起步, 积累经验为重. 若资金雄厚者, 最好找有经验的管理公司打理.

二，如何和租客打交道？

投资中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)业主最基本的关系就是如何搞好和租客的关系. 因此投资者必须弄清相关的租客法律, 下面是有关业主和租客间一些需要考虑的问题, 通过阅读这些问题你将明白, 投资出租公寓是否符合你的个性. 比如要弄清书面租约(Lease Agreement)一般内容及条款：

(1)租金金额及每月缴交租金日期

(2)租约有效期

(3)租客人数

(4)按金

(5)有关费用的负担及责任

(6)饲养宠物的限制与否

(7)停车位

(8)有关装修等条件

三，第一次看出租公寓(Multi-Units Apartment)要观察什么方面？

在投资一幢投资中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)下面有十个小Tips帮你理顺思路:

1.你想投资的物业, 外面是否吸引人.

2.此物业是否接近公共交通要道.

3.你看中的物业是否属政府合法的出租物业.

4.此物业的各种系统是否运作良好.

5.卖家能否提供消防及Hydro的检查报告

6.调查一下现时租客, 看他们是否喜欢该物业.

7.计算你的资本回报率

8.考察各种按揭的机会, 减少按揭利息.

9.如果一年内投资成功, 再买第二处物业(用它的收入付清第一处的利息).

10.找一个你的朋友, 再观察一下此物业, 得到另外的意见(Second Opinion)

四，明白现金投资回报

对于许多刚到加拿大投资物业或生意的朋友来说, 投资就意味者寻求高回报. 人们常挂在嘴上的一句话就是: 这个物业(生意)几年能回本? 但一般房地产经纪给投资者提供的数据几乎让人感觉投资加拿大房地产市场实在毫无利润可言, 因为7-8%左右的资本化回报率(Capitalization Rate)再减去收入税, 还有多少利润可言呢. 其实真正的房地产投资应该来考查其现金的现金回报率(Cash on Cash Return), 即现金投资的现金收入比率. 可惜在中文的投资辞典中都缺少这方面的解释, 笔者只好配上英文以求明晰.

林肯地产学院这样定义: Cash on Cash Return is probably the most important ratio you need to focus on when evaluating the long-term performance of a property investment. Cash on Cash Return is the property’s annual net cash flow divided by your net investment, expressed as a percentage.

下面我们就来通过一个实例来分析投资中小型出租公寓时, 怎样才能以小博大, 获取最高利润. 多伦多市西区一合法四个单元的出租公寓(Fourplex)叫价$499,000; 按照业主提供的数据2008年毛收入(Gross Income)=$42,056.28; 花销(Expenses)=$9,750.46; 年净收入(Net Operating Income)=$32,305.82. 如果最后以$450,000成交, 那么此物业的Cap Return= NOI/Sales Price(32,305.82/450,000)=7.18% 如果人们以此为衡量房地产的投资回报率, 这实在会让许多人裹足不前. 特别是喜欢以几年回本计算的华人来说, 投资房地产这样的回报, 岂不要等14年才能收得回本来. 除了赚物业升值的钱以外, 还有多少利可图?! 其实Cap Rate只是估量出租物业价格的一种方式而言. 真正计算几年回本, 应该是用Cash on Cash Return来计算. 我们还是以上面的这个物业来分析, 不过我们一5%和10%还有25%的首付(Down payment), 其他数字不变, 银行利率按2.4%/25年期计算(不含CMHC保险)来分析回报.

通过上面的计算, 得出如此的结论: 首付款越少, Cash on Cash Return越大. 换句话说, 回本越快. 投资$22,500就能在两年多回本; 而投资$11,250却需要8年左右才能回本. 不过银行要依照你的信用, 才能决定你的首付是多少. 另一方面看, 在加拿大信用就是购买力, 此话一点不假. 上面的分析中, 我们也看到银行利率也是决定Cash On Cash Return的一个主要因素. 在现实这种历史最低利率时期, 投资出租物业是一个不错的选择. 是选择几个Unit开始投资呢? 这需要看投资者的信用和现金量. 下面三个投资原则是许多投资者多年的总结.

五，明白三个基本原则

(1)要有正现金流(a Positive Cash Flow): 即NOI要高过银行利息, 如果租金收入还不到利息支出, 这就产生了负现金流(Negative Cash Flow). 购买这种物业风险相对较大, 一般靠物业升值来实现利润. 这种情况主要见于期房或土地投资.

(2)Cash-on-Cash return 要在10%以上, 每个地区和经济环境都会产生不同的结果. 换句话说, 低于10%就没有多少价值了, 特别是出租物业还要考虑空置率的问题.

(3)Cap rate 要在7-8%以上, Cap rate 是衡量物业价格的主要因素, 也是银行按揭的一个重要依据. 关于银行如何为出租物业贷款, 投资者应该详细咨询有关人士, 笔者仅从地产经纪的角度常识性地表述.

有了这三个原则, 我们就能推算出一个投资中小型出租公寓(Multi-Units Apartment)是否值得投资.

六，如何解读空置率(Vacancy Rates)

空置率是商业地产投资中一个决定租金受益的重要因素, 可分为当地房地产市场的平均空置率和所要购买物业的年空置率. 一个精明的投资者在做出决定之前, 这两项指标不能忽略. 投资出租公寓是机会和风险并存. 因为租金降低就意味着收入降低, 出租公寓的售价也就随之而落, 这是一个几十年难遇的机会; 但另一方面, 空置率提高也给业主找好的租客带来难题, 这就是风险性. 什么导致出租公寓空置率的提高呢? 按经济学的角度说就是供应量增加, 即市场上可出租的单位增加. 不是公寓大楼增加, 而是各类私家住宅都进入了租赁市场. 比如在多伦多新完工的Condo都直接影响出租公寓的空置率和租金收入. 当地房地产市场空置率和当地的失业率有关. 按常理人们失业了不是都卖房租公寓了吧? 公寓的空置率应该降才对呀?! 其实在北美, 人都是跟着工作走, 没有工作了, 人们自然就要迁移到有工作的地方去. 我们下面就会看到为何温莎市是加拿大空置率最高的城市. 加拿大房屋按揭公司(CMHC)每年都有全加各地的租赁市场统计表, 这为投资者作出明智决定提供科学依据, 具体网站在:

https://www03.cmhc-schl.gc.ca/b2c/b2c/init.do?language=en

城市名 Oct-07 空置率 Oct-08 空置率 平均租金(加元)
Toronto 3.2 2.0 998
Ottawa-Gatineau 2.9 1.9 844
Hamilton 3.5 3.2 724
Kitchener 2.7 1.8 798
Kingston 3.2 1.3 786
St. Catharines-Niagara 4.0 4.3 710
London 3.6 3.9 721
Oshawa 3.7 4.2 832
Thunder Bay 3.8 2.2 646
Windsor 12.8 14.6 691
Peterborough 2.8 2.4 750

从上面的比较我们可以对这两年安大略的中小型出租公寓投资情况有所了解, Windsor的空置率是所有城市中最高的, 而且持续升高, 租金也排名倒数第二. 到这样城市投资Multi-unit公寓, 买价低, 但风险极大. 风景名胜地区St. Catharines-Niagara的空置率逐年上升, 已达到4.3%, 回报率自然不高. 汽车城Oshawa的情况和目前经济状况相符合, 风险系数增强. Kingston, Kitchener, Ottawa和Toronto四个城市空置率最低, 考虑城市规模和产业结构, 租金受益等, 多伦多和渥太华应该是安省投资Multi-unit公寓的首选地区. 加拿大房屋按揭公司(CMHC)的报告十分全面, 以多伦多为例, 投资者可查询到具体地区(如北约克, 湖滨, 市区等)的每年空置率状况.

七，算清真正收入

下面是在多伦多Bathurst/Lawrence附近的一处Triplex合法出租公寓楼. MLS上的Listing上这样写道: 租客按月租, 毛收入是$34,980; Net收入是$26,578. 叫价$599,000. 根据我们以前的文章, 这里的Cap Rate=4.44%; 一般业主都会提供一份简单的财务报表, 我们可通过这个报表推断Net Income是否属实. 支出为以下: 地税=$4,200/年; 水费=$1,000/年; Gas=$3,000/年; 维修费=$202/年; 租客自己付Hydro; Net Income=$34,980-$4,200-$1,000-$3,000-$202=$26,578. 我们在这里先不质疑花销部分的真实性, 我们先来分析一下收入情况. 业主申明以上No2-No3单元租客两年中没搬过家, 但是按月租; 而No1单元是租给学生, 也按月租. 如果假设No1单元, 一年中有2个月空置, 那么No1.unit的年毛收入仅有$8,000; 少了$1,600; 这样Net Income仅有$24,978; Cap rate = 4.17%. 这种小型投资公寓的空置率对业主收入影响不大, 但对中大型的公寓就有极大影响. 通常情况下, 业主一般会接受5%的空置率.

八，限定调查(Due Diligence)

中小型出租公寓的转让是项复杂的法律工程, 转让的成功与否取决于众多因素, 其中, 投资者对目标公寓楼了解的程度是众多决定因素中最为重要的因素之一. 因此, 投资者必须对目标公寓楼进行必要的调查, 了解目标公寓楼各方面的情况. 这样的调查工作往往不是投资者自己能够独立完成的, 必须委托专业机构进行, 比如委托律师调查目标物业的产权(title), 目标公寓楼经营管理的合法性, 目标公寓楼的资产, 债权债务等可能存在的法律风险等等. 委托财务会计公司对目标公寓楼及公司的经营能力, 经营状况, 竞争能力等方面进行调查, 评估. 委托专业机构对目标物业及公司的技术能力进行调查, 评估. 委托环境评估机构对目标物业所涉及的环境保护事项进行评价, 等等. 在实践中, 这些调查被称之为“Due Diligence”. 在汉语世界中因为没有相关词汇表达, 笔者把此词翻译为“限定调查”. 意思是“在特定时间, 地点或条件内展开的物业状况调查”.

一般来说, 要购买一个中小型投资公寓楼要进行以下几个方面的限定调查(Due Diligence):

(一)物业的外部条件限定调查(Physical Due Diligence) 地点规划和相关文件(Site Plans and Specifications)物业照片(Photos of the Property)物业结构调查(A structural Inspection)物业内部系统调查(An interior Systems Inspection)物业的机器设备及电力系统调查(A Mechanical and electrical Inspection)过去五年内各类设备更新清单( A list of capital improvements performed)虫害调查(A pest inspection)

(二)相关财务限定调查(Financial Due Diligence)过去三年里, 收入及花销单据(Income and expense statements)过去十二个月的租客名录(Rent Rolls)至少两年的报税纪录(Tax Returns)现实的租约(Lease Agreements)一年来能源花费单据(Utility Bills)过去两年的地税单(Property Tax Bills)

(三)相关法律方面的限定调查(Legal Due Diligence) 环境调查( An environmental Inspection)产权及地契调查(A survey and title inspection)建筑标准调查(An inspection for building code violations)市政规划调查(The zoning Code)物业保险调查(The insurance policy)各类牌照, 许可证调查(Licenses, Permits, Certificates)供应商合同审查(Service and Vendor Contracts)各类存货及私人物品清单( A personal property inventory)相关警察及防火报告(Any police reports).