大温地区房地产市场高涨，让2015年的房屋估价也上涨不少。据BC省物业估价局公布的最新物业估价报告，大温地区的物业估价总值在2015年上涨了16%。不仅如此，大温地区的温哥华、列治文、高贵林港等城市已确定要涨地税税率。物业估值上升加上税率上升，很明显不少业主面临2016年物业税大幅上升的境地。

但是，很多人不知道，BC省对物业税有延税政策。如果你是符合条件的业主，可以申请延迟缴纳地税。最近就有媒体报道，温哥华地产咨询业者、建筑师Michael Geller利用这个政策在最近六年延迟缴纳了6万元的地税，并把这个钱用作了其他收益更高的投资。

卑诗估计局（BC Assessment）的物业分类共有9类

Class 1：第1类指的是住宅，包括独立屋、多户型住宅、复式住宅、公寓、共管公寓、护理院、度假屋、可移动房屋、农场建筑和日托设施等。

Class 9：第9类指的是农场，必须是种植或养殖用于出售的农作物或牲畜的土地。

这个延税政策的全称为“Tax Deferral Program（延期缴税计划）”，始于1974年，允许残疾人士、55岁以上的老年人以及有18岁以下孩子的家庭以低息贷款的方式延迟缴纳主要住所的地税。这个主要住所的物业属性还必须是1类（Class 1）或是1类加9类（Class 1 & 9）。

根据省府网站的介绍，“延期缴税计划”分为两类，一类是常规计划（regular program），另一类是有孩子的家庭计划（families with children program）。

常规计划有三类人士可申请：

55岁及以上的人士、任何年纪的丧偶人士以及残疾人士。家庭计划的申请人必须有18岁以下的孩子（不管是亲生子女的还是继子女），孩子必须与其一起居住，或部分时间与其一起居住但申请人要支付赡养费，或者孩子为残疾人士（包括身体或精神障碍）。

此外，这两类计划的申请人必须是加拿大公民或永久居民，在BC省居住至少一年以上，是该物业的登记业主，需要向市府或是省府缴纳地税，已缴清之前的地税、公用事业费及相关的罚款和利息，已经购买了房屋火灾保险，否则只可申请延迟土地地税；另外常规计划申请人的净资产至少达到物业估值的25%，家庭计划申请人的净资产则至少达到物业估值的15%。

申请人申请延缴的地税只能是扣除“业主物业税补贴（home owner grant）”之后的部分。而且，如果符合资格的话，需要每年申请。如果申请获得批准，省府会以他们的名义缴纳当年应缴的地税。

需要注意的是，由于省府处理申请需时数月，申请人有可能在过了地税缴纳截止日期后才收到省府的通知。如果申请没有通过而且地税没有在截止日期之前缴纳，申请人有可能会要额外缴纳延迟缴税的罚款；如果申请获批，则不会有罚款。其他会出现延迟缴税罚款的情况还包括：在地税缴纳截止日期后才开始申请，没有提供所需的信息，在省府以你的名义缴纳地税之前卖出房屋以及在省府以你的名义缴纳地税之前取消或撤回申请。

对于延缴的地税，业主可以在任何时候部分偿还或全额偿还，并且没有罚款，当然要支付相应的贷款利息。贷款利息以单利方式每月计算，每六个月调整一次，从当年地税缴纳的截止日期或是申请延迟缴纳地税之日（以较晚的日期为准）开始计息。今年3月31日之前常规计划的贷款利息为0.85%，家庭计划的贷款利息为2.85%。

不过，申请了延迟缴纳地税的物业其留置权会受到影响，产权变更方面只可加上配偶的名字。如果你想卖出房产、将房产过户给配偶以外的人，或是从金融机构再融资，都需要偿还所欠的地税。

2016.03.15