如今的加拿大楼市已经火爆到让人无法理解的地步，过分火热的投资让当地居民生活负担加重的同时，也为楼市带来了一些不稳定因素。

购买者对于银行贷款的需求渐趋强烈。银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，无法获取相应的贷款。这让一些购买者看着好利率却拿不到贷款，感到万分着急。由于高收入才能贷到更多款，同时享受更多优惠。对于很多想买房或投资的人而言，收入证明无疑是很重要的。所以一些人为此钻了空子，从一些渠道去做假的收入证明。

于是，有些购买者在贷款经纪的指导下，找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。就这样从银行拿到了高额贷款。

收入文件造假在加拿大华人经纪中早已不是新闻了，与贷款中介息息相关的地产中介对其中的猫腻也心知肚明。

为了规范市场，加拿大最大的按揭服务公司之一Home Capital Group于2015年7月29日宣布与45名涉嫌收入资料造假的贷款经纪(Mortgage Broker)解除合约。据悉，BMO银行和帝国商业银行（RBC）等房贷部门也于近期加强了对贷款人收入的核查。

“违规事件的严肃处理，可以让信贷市场更加干净。” 一位资深经纪说，无论是什么国家的投资者，都千万不要冒险去做这样的事情，因为被发现后，客户的房产可能会被政府没收，情节严重甚至可能会被遣送回国，反而得不偿失。

多伦多和温哥华两地严查收入证明、大规模解除购房贷款经纪合约有利于规范信贷市场、促进房产价格稳定。某些程度上，这些举措将会对火爆的楼市有一定抑制作用。若要控制火爆的楼市，关键还是需要政府的政策调整，同时严加监管信贷企业，遏制投机行为来控制房地产目前形势。

低收入如何申贷？

加拿大大城市房屋价格飞涨，买屋者对于银行贷款的需求渐趋强烈。现时各大银行贷款利率位于历史低点，申请房贷吸引力更大。不过银行审批贷款时，对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，看着好利率却拿不到贷款未免着急。有人于本地华人网站上讨论如何「花几千元」，请贷款中介公司帮忙「做」一份好看的收入文件，但又担心这种做法有「后遗症」。

道明自管投资（TD Direct Investing）亚洲业务总监锺颖辉表示，不论贷款经纪公司在审核客人的资料方面担当何种角色，最终底线是各大银行都有内部的审核标准和程序，确认贷款申请人提供资料。他指若客户在收入不够时硬要申请过高额度贷款，一旦未来支付出现问题，首先受害的是客户自己。

银行或收回抵押物业

锺颖辉指银行审核申贷文件主要包括两大类，一是作为抵押品的房屋本身的条件和价值，必要时银行可要求申贷者提供房屋的验屋证明和估值报告，银行一般还会派出指定的专业人员去房屋查看。

另一方面，银行要了解申请贷款者的偿还能力，这涉及申请者的职业及收入情况。

他指银行并不完全倚靠经纪公司核实客户资料，而是透过银行的审核系统和机制，由专门部门独立审核所有提交的资料。银行对材料存疑时，也有自己的步骤进行澄清。

锺颖辉表示，暂没有确切资料显示假申请贷款的情况有多严重，但这种行为首先会对客户自己造成严重后果。银行申核收入的目的，是确保贷款者未来有能力支付。

如果贷款者收入不够，确要申请高额度的贷款，未来势必会出现偿付能力不足，甚至付不出房贷的情况，严重情况下银行可以收回抵押物业。如果以不正当手段取得贷款，最终也要个人承担风险。

收入低不用愁 三大法申贷款

鲲鹏贷款公司总裁孙晓表示，贷款公司要长久发展，必然努力与各大银行建立一种长期信任与合作的伙伴关系。贷款经纪这行业受安省政府严格规管，一般不会因为要争取一个客户，及赚取一份佣金冒极大风险帮助客人做假资料。业界各种法律和规章，也对申请贷款造假行为有严格防范。

她表示贷款公司是帮助银行向申请人收集所要求的文件资料，并提交给银行审核。贷款经纪一般会初步评核客户资料，并获客户签署同意书后，调查信用评级。贷款公司不会把自己怀疑造假的资料转给银行，因为把文件提交银行后，银行一旦发现造假，会严重影响银行对贷款经纪公司的信任。

她表示工作中经常遇到一些收入不高，或是收入没有完全体现在报税文件上的顾客，他们在申请银行贷款时有难度，但仍可以有很多合法规范途径解决。

第一，多了解各大银行的审批政策和贷款产品。孙指每间银行政策不同，在这家银行不获批准，不代表在另一家银行也不批。某一时间不获批准，在另一时间银行推出新产品时又可能合资格申请。

第二，在暂时无法达到大银行比较严格的申贷条件时，先向一些审批较宽松的次级贷款公司申请，待一、两年后自己的房屋增值、个人收入增加，且贷款额总额减少时，再向大银行申请房贷。

第三，可以考虑二次抵押（second mortgage）。即是先以较优惠的利率向大银行申请部分房屋贷款，不足的部分向较小的公司申请二次房贷来补充。

2015.08.28